Il mercato dei mutui in Italia è fermo. La domanda di prestiti ipotecari registra, solo nell’utlimo mese, un calo 42% rispetto al già negativo 2011. Non vanno meglio le erogazioni, il cui calo si aggira attorno a percentuali vicine al 50% annuo. Le cause sono due: le banche hanno plafond ridotti da destinare ai mutui, e molte famiglie, ritenendo di non avere il reddito per ottenere il finanziamento, si autocensurano e non inoltrano richiesta.
Ecco che, in questo scenario di fondo, emerge una soluzione-tampone. Una via di mezzo tra l’acquisto della casa e l’affitto: l’affitto con riscatto. Già diffuso in altri paesi, anche in Italia sta prendendo piede questa formula che bypassa la richiesta di mutuo.
Come funziona? La formula prevede la stipulazione contestuale di due accordi: un contratto di locazione (a un canone superiore a quello di mercato) e un contratto di opzione in cui viene stabilito che l’inquilino, a scadenza (solitamente dopo tre anni) e a un prezzo già stabiliti, avrà la facoltà di acquistare la casa. Il canone di locazione è maggiorato perché una metà viene accantonata, da utilizzare nel caso in cui il soggetto decida di esercitare l’opzione di acquisto. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari, infatti, alla differenza tra il prezzo di listino già concordato e la somma delle somme accontonate.
A chi conviene?
L’affitto con riscatto può rivelarsi vantaggioso – ponderando attentamente costi e benefici – per chi non dispone di un acconto per l’acquisto immediato dell’immobile e non vuole accendere un mutuo tradizionale oppure desidera rimandare l’accensione in un secondo momento, richiedendo così alla banca un importo inferiore. I vantaggi per affittuari e futuri compratori sono anche fiscali (l’Imu continua a pagarla il proprietario) e nel momento in cui decideranno di effettuare l’acquisto, poiché potranno farlo a un prezzo bloccato al momento della stipulazione del contratto. Ma va valutata la prevista contrazione dei prezzi immobiliari, quindi bloccare oggi un prezzo da pagare fra tre anni potrebbe rivelarsi anche controproducente.
Uno studio segnala anche come il boom dell’affitto con riscatto sia evidente nel nord-Italia e, invece, ancora incontri notevoli resistenze al centro-Sud.
Vediamo, dunque, che mercato trova a Messina la formula dell’affitto con riscatto. Lo abbiamo chiesto a Giuseppe Fotìa, broker di “Remax 4 Pareti”.
“Il Rapporto immobiliare 2011 Sicilia,- dice Fotìa – dedicato al settore residenziale, per la regione continua a registrare un calo dei volumi di abitazioni scambiate, iniziato già nel 2006 e in particolar modo nei capoluoghi, ad eccezione di:
Enna +7,6% – Palermo +1,9% – Messina + 4,9%.
Lo scenario 2012 per la città Messina e ben diverso dall’anno precedente. Nel primo semestre si evidenzia un calo del numero di transazioni residenziale del 30% circa, con conseguente calo dei prezzi quantificabile in un range compreso tra il 5%e10%.
Visto l’andamento decrescente del mercato- prosegue il broker – e il dimezzarsi dei mutui contratti, dovuti ad un accesso al credito sempre più limitato dall’attuale politica bancaria, si fanno sempre più largo soluzioni alternative all’acquisto tradizionale. Una di queste è l’acquisto rent-to buy ( affitto con riscatto) già molto diffuso in altri paesi. In Italia, per tradizioni e mentalità, resta ancora solo una possibile soluzione e non trova sempre grande consenso , fatta eccezione di alcune città del Nord Italia che hanno iniziato a cogliere i vantaggi di questa possibile opzione.”
A chi consiglia, e perchè,l’acquisto rent-to buy?
“Certamente non è una modalità di acquisto adeguata per chi ha esigenze impellenti o per chi deve vendere per ricomprare. Può essere assai interessante, invece, per tutte le persone, proprietarie di più immobili, che non devono reinvestire il denaro in altri acquisti o progetti e per tutti quei costruttori che hanno diversi immobili invenduti. In definitiva, a Messina, la formula rent-to- buy potrebbe cogliere il favore dei tanti costruttori, che hanno immobili invenduti, di quei privati che come detto in precedenza, causa tassazione, vogliono disfarsi di alcune proprietà immobiliare.
Tutto ciò- conclude Fotìa – si potrebbe tradurre in un vantaggio per tutti gli aspiranti acquirenti che hanno rinunciato al sogno di acquistare casa, vista lo scarso supporto delle banche e la difficoltà di disporre delle somme iniziali necessarie all’atto d’acquisto.”
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