Siamo arrivati a metà strada con il quinto consiglio per aiutarvi a vendere casa, oggi parleremo di “Web Marketing”, una forma di Marketing “passiva”, una strategia, cioè, che prevede un’Azione e l’Attesa del contatto. Bentornati, care Lettrici e cari Lettori, il progredire del Mondo Internet e la diffusione inarrestabile dei social network, hanno portato sempre più persone a ricercare la propria casa attraverso il Web, anche per il facile accesso alle informazioni, la possibilità di visionare in anteprima foto e planimetrie, l’opportunità di selezionare velocemente gli immobili di loro interesse. Ci troviamo quindi in un mondo vasto, ove si rivolgono tutti, Venditori eAddetti ai Lavori (agenzie immobiliari, costruttori, tribunali “aste”, altri operatori).Come fare a catturare l’attenzione del Potenziale Acquirente?Come fare ad evidenziare il proprio annuncio rispetto agli altri? Come fare ad essere scelti e contattati? Certamente occorre qualche conoscenza di Web Marketing, che è una vera propria materia di studio in costante aggiornamento.
Qualche suggerimento utile può essere: Fare ottime foto dopo aver preparato l’immobile e pubblicarne il più possibile; scegliere quelle in grado di suscitare Emozioni (provare a mettersi nei panni di chi cerca); Utilizzare tutti i motori di ricerca immobiliari; stare attenti alle parole chiave; fare descrizioni emozionanti non limitatevi a indicare i numeri di vani e il piano, fate sognare il possibile acquirente.
La domanda di oggi affronta il tema della prelazione in ambito locativo,il lettore ci chiede se è valida solo con riferimento ai locali commerciali.
Per prelazione s’intende il diritto che taluno acquisisce, vuoi in virtù della legge, vuoi in un atto di autonomia privata, ad essere preferito a qualsiasi altro a parità di condizioni nel caso in cui sia concluso un contratto. Nell’ambito del contratto di locazione il diritto di prelazione è stato inizialmente previsto dalla L 392/1978 relativamente agli immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione e, da ultimo, dall’art. 3 lettera g). L.431/98 per gli immobili adibiti ad uso abitativo.
Per quanto riguarda gli immobili adibiti a uso diverso il combinato disposto degli artt. 35 e 41 L. 392/78 restringe il campo di applicazione del diritto di prelazione solo ad immobili in cui è svolta un’attività comportante contatto con il pubblico rispetto al quale abbia rilievo l’ubicazione del luogo in cui è prestato. La ratio ispiratrice dell’istituto della prelazione nell’ambito degli immobili a uso diverso, pertanto, si fonda su un’esigenza pubblicistica di conservazione delle attività produttive e commerciali svolte a diretto contatto con il pubblico (esigenza che trova compiuta realizzazione attraverso la concentrazione della titolarità dell’azienda con la titolarità del diritto di proprietà sull’immobile adibito all’esercizio di questa). Gli articoli 38,39 e 40 L. 392/78 disciplinano in modo analitico i presupposti e le modalità per esercitare il diritto di prelazione.
La comunicazione al conduttore deve essere fatta con atto, notificato tramite ufficiale giudiziario, che deve contenere l’indicazione del prezzo richiesto (da quantificare in ogni caso in denaro), e le altre condizioni per la vendita (come ad esempio le modalità di pagamento) e l’invito al conduttore ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore, a sua volta, ha l’onere di esercitare il suo diritto nel termine dei successivi sessanta giorni dalla comunicazione, sempre con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Particolare attenzione ha destato in giurisprudenza la problematica concernente la vendita c.d. in blocco dell’intero edificio nel quale si trova l’immobile locato. In tale ipotesi la Corte di Cassazione ha escluso che il conduttore abbia il diritto alla prelazione e al riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 L 392/1978 né sulla singola unità immobiliare, per non essere separabile dal tutto, né sull’intero edificio, trattandosi di bene diverso da quello locato (Cass. 2 ottobre 1998 n. 9788); nel diverso caso di vendita c.d. cumulativa di più unità immobiliari, inclusa quella locata, la prelazione è operante solo quando risulti inequivocabilmente, con riferimento a fattori di carattere obiettivo, che gli immobili venduti, anche se con un unico atto e a prezzo complessivo, conservino la loro individualità e formino oggetto di tanti distinti trasferimenti seppur occasionalmente collegati (Cass. 22 aprile1997 n. 3467). L’ultimo comma dell’art. 38 esclude espressamente il diritto di prelazione in due ipotesi e cioè quando, trattandosi d’immobile caduto in successione, un coerede aliena la sua quota agli altri coeredi e quando il locatore trasferisce l’immobile locato al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.
Con l’art. 3 lettera g) L. 431/98 il legislatore ha esteso il diritto di prelazione, che riconosce anche alconduttore di un immobile adibito ad uso locativo.
Nelle locazioni libere di cui all’articolo 2, comma 1, legge 431/98 (durata quattro anni più quattro) e nelle locazioni convenzionate di cui all’articolo 2, comma 3, legge 431/98 (durata di tre anni più due) – salvo diversa pattuizione contrattuale – il conduttore ha diritto alla prelazione esclusivamente nell’ipotesi di cui all’articolo 3, comma 1, lettera g) della richiamata legge. L’articolo 3, comma 1, lettera g), legge 431/98 dispone che «alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 29 della legge 27 luglio 1978, numero 392». Si veda in questo senso, Tribunale di Bari, 12 maggio 2005, secondo cui, «il diritto di prelazione è previsto dal legislatore nell’ipotesi di cui all’articolo 3, comma 1, lettera g) legge 9 dicembre 1998 n. 431, e si applica solo se il locatore si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto nei confronti del conduttore, motivandola con la propria intenzione di vendere l’immobile. Tanto non ricorrendo, il conduttore non può vantare il diritto di prelazione nell’ipotesi in cui l’acquirente, nel frattempo subentrato nel rapporto, gli intimi il diniego di rinnovo, motivandolo ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a) della medesima legge».
Giuseppe Fotia Remax Quattropareti
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