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Marketing attivo e passivo

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8' min di lettura

compraffittaCome faccio a vendere in fretta casa mia? Come posso pubblicizzare il mio immobile? Quali sono gli strumenti più adatti? Se a scrivere ci fosse stato “Catalano” avrebbe sicuramente risposto in questo modo:

“Più persone sapranno che il Vostro immobile è in vendita, maggiori saranno le probabilità di vendere il vostro immobile”.

Un saluto a tutte le nostre lettrici ed ai nostri lettori, come principio pare abbastanza ovvio ed è certamente valido in qualunque frangente di mercato. In un mercato concorrenziale come il nostro in Italia e a Messina, però, non è solo un principio da tenere a mente, ma un fondamento al quale ispirarsi per programmare e mettere in atto quante più azioni di marketing possibili.  Le Strategie di Marketing di maggior impatto e successo sono quelle che sono definite “attive”, azioni mirate al contatto personale e diretto con tutti coloro si ritengono possano essere potenziali acquirenti. Statisticamente tantissimi immobili sono venduti a persone che già vivono nel raggio di 500 mt. dalla casa in vendita! Contattarli, organizzare OPEN HOUSE, parlare con i negozianti può essere un buon inizio. Talvolta i potenziali acquirenti possono essere individuati in determinate categorie professionali per la vicinanza di Enti, Istituti, Servizi o Esercizi specifici. Anche in questo caso comunicare personalmente che il vostro immobile è in vendita, è importante.

Non vanno tralasciate le Strategie di Marketing, cosi dette “passive” anche se per avere efficacia, devono essere messe in atto in larga scala e con particolare cura e attenzione all’immagine e ai dettagli. Esse sono rappresentate dalle tradizionali forme di pubblicità cioè: Cartello, Annunci in riviste specializzate, volantinaggio, inserzioni su Siti e Social Network.                       

Ed ora l’angolo dedicato alle vostre domande…

Un gentile lettore, avendo saputo di dinieghi da parte dell’ Agenzia delle Entrate, nella registrazione di contratti di locazione e compravendita, per mancata allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica, ci ha chiesto chiarimenti e quali siano le conseguenze nel non ottemperare a tale obbligo.

Le disposizioni e gli obblighi in materia di certificazione energetica sono regolamentate da  Leggi e Decreti Legge, ma le ultime novità sono state dettate dal Decreto c.d. “Destinazione Italia” del 23 Dicembre 2013.

Il nostro lettore fa riferimento all’obbligo di allegare l’attestato di prestazione energetica al contratto di locazione e compravendita.

Per rispondere brevemente a questa domanda possiamo sintetizzare che, sulla base del nuovo decreto, tale adempimento riguarda tutti gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso(quindi non solo compravendita, ma anche permuta, assegnazione di alloggi da cooperative edilizie, datio in solutum, conferimento in società etc.) e i contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo esclusi da tale obbligo oltre che i contratti non soggetti a registrazione (in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno) anche i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari.

Dalla normativa, però,  scaturiscono altri tre distinti obblighi di cui tener conto, nel caso di trasferimento e/o locazione di fabbricati energeticamente rilevanti (ossia di fabbricati che non siano esclusi dal campo di applicazione di detta normativa ai sensi dell’art. 3, d.lgs. 192/2005 o del paragrafo 2 delle Linee Guida nazionali per la Certificazione Energetica):

Oltre l’obbligo di allegazione, di cui sopra, sussiste l’obbligo di dotazione (che peraltro può prescindere da un evento traslativo, come nel caso di edificio nuovi, di edifici soggetti a “ristrutturazioni importanti” o di edifici pubblici), l’obbligodi consegna (il cui adempimento va documentato con l’inserimento in atto di apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici) e l’obbligo di informativa (il cui adempimento va documentato con l’inserimento in atto di apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici).                                                                                                                                                    

Le principali novità riguardano:

  1. esclusione degli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA per gli atti traslativi a titolo gratuito;
  2. precisazione che gli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA riguardano non solo l’atto di compravendita ma, anche, in generale, tutti gli “atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso”;
  3. precisazione che gli obblighi di CONSEGNA e di INFORMATIVA riguardano i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Sono esclusi da tali obblighi, pertanto, oltre i contratti che non possano considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni di contratto, subentri ex art. 2558 c.c., ecc.) anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione;
  4. limitazione dell’obbligo di ALLEGAZIONE  come sopra indicato;
  5. eliminazione della NULLITA’ quale sanzione per il caso di violazione dell’obbligo di ALLEGAZIONE(con possibilità di “sanatoria” per i contratti stipulati tra il 4 agosto 2013 e l’entrata in vigore della nuova norma, eventualmente nulli per mancata allegazione dell’attestato energetico);
  6. previsione di una SANZIONE PECUNIARIA per la violazione dell’obbligo di allegazione nonché in caso di mancata documentazione in atto, con l’inserimento dell’apposita clausola, dell’adempimento degli obblighi di INFORMATIVA e di CONSEGNA; la nuova norma, quindi, dà maggior peso agli obblighi di INFORMATIVA e di CONSEGNA, ed al requisito formale dell’attestazione ad opera dell’acquirente e del conduttore dell’avvenuto loro adempimento, requisito la cui mancanza, in precedenza, era ritenuta priva di qualsiasi sanzione.
    La materia è alquanto complessa speriamo di essere stati chiari e rimaniamo a vostra disposizione per eventuali ulteriori dubbi.

Ivana Saccà – Giuseppe Fotia  Remax Quattropareti

 

La Remax Quattropareti, in collaborazione con rinomati professionisti – operanti  in ambito finanziario, tecnico/legale, fiscale e commerciale – ha dato il via ad un nuovo progetto avente lo scopo di fornire a tutti coloro che lo desiderassero, consulenze specializzate a titolo gratuito.  Il programma verrà predisposto mensilmente ed avrà svolgimento presso la nostra nuova sede di Piazza Cairoli (Viale San Martino n.69), aperta 7 giorni su 7 (chiusa solo la Domenica pomeriggio).

Organizzeremo, altresì, SEMINARI per ACQUIRENTI/VENDITORI .

Non perdere il PRIMO DEDICATO all’ACQUIRENTE che si terrà dalle ore 18,00 alle ore 20,00 Giovedì 22 Maggio.

(Per info e prenotazioni chiamare allo 090/42151).

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