Bentornati cari lettori, oggi tratteremo il SECONDO dei “10 CONSIGLI PER VENDERE CASA” : STABILIRE IL GIUSTO PREZZO DI VENDITA.
Premesso che – come più volte ribadito, non esiste un prezzo che possa definirsi “giusto in assoluto”, che ogni trattativa è “unica” e che per tale ragione gli accordi tra le parti possono essere i più disparati, anche in situazioni simili, congruenti o no con i valori di mercato – esistono pur sempre dei parametri di valutazione, basati su conoscenze e analisi molto specifiche, che sono in grado di dare un validissimo orientamento nella determinazione di un prezzo di vendita, che possa trovare il favore delle parti e far scaturire un equo accordo vantaggioso per entrambe.
L’individuazione del giusto Prezzo di Vendita è certamente una delle cose essenziali per vendere un immobile oggi, ma non l’unica. Se non si riesce a dare la giusta valutazione, la casa non si venderà (salvo rare eccezioni), ma se non sussistono tutte le altre importanti condizioni, anche un immobile al giusto prezzo rischia di rimanere invenduto.
Come si determina il PREZZO DI VENDITA?
In un mercato concorrenziale in cui gli acquirenti sono più che preparati e conoscono i prezzi di tutte le case in vendita, un’ Analisi Comparativa, che tenga conto degli immobili simili venduti e di quelli in vendita in una determinata zona, resta sempre il migliore riferimento per stabilire il più probabile Prezzo di Vendita. Tuttavia in un mercato mutevole e decrescente si rischia di fare riferimento a valori non più attuali. Ciò che può completare o affinare l’analisi comparativa è l’Analisi di Tendenza. Bisogna cioè conoscere i “numeri” della propria zona, sapere quindi se seguono il trend generale di diminuzione del numero di compravendite, (a Messina – 57% 2012 su 2007) o se in quella specifica zona, sono stabili o in rialzo. E’ importante conoscere i tagli degli appartamenti più venduti nelle vicinanze della Vostra casa.
Tutto questo ci fa capire l’orientamento della domanda, che influenza il Prezzo.
E’ ovvio che, in qualunque tipo di analisi, bisogna considerare lo stato e le caratteristiche peculiari dell’immobile.
Oggi ci chiedono se è vero che alla stipula del Rogito notarile il venditore di un immobile non incasserà immediatamente le somme di propria spettanza perché saranno depositate dal notaio in un conto da lui predisposto?
Con la Legge 27.12.2013 n. 147 (cd. Legge di Stabilità) è stato introdotto l’obbligo per il notaio rogante di depositare tutte le somme che riceve al momento della stipula dell’atto di compravendita immobiliare (ma non solo) su un apposito conto corrente dedicato, somme che verranno svincolate solo dopo aver provveduto alla registrazione e pubblicità dell’atto e previa verifica dell’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto. La novità non è di poco conto perché modifica radicalmente la consolidata prassi esistente. Le somme che il notaio dovrà versare nel predetto conto corrente dedicato saranno infatti non solo quelle relative ai suoi onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, bensì anche quelle relative ai tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, nonché l’intero prezzo o corrispettivo di compravendita, ovvero il saldo dello stesso, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate. Rimangono escluse solo le somme relative all’eventuale parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione, ovvero non ancora previste come immediatamente escutibili. Gli importi depositati presso il predetto conto corrente costituiranno un “patrimonio separato” ovvero non entreranno nella titolarità diretta del notaio, e quindi saranno escluse dalla successione del notaio e dal suo regime patrimoniale e familiare, saranno assolutamente impignorabili a richiesta e/o istanza di chiunque. Una volta eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio dovrà provvedere senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. La particolarità ulteriore di tutta questa procedura è data dal fatto che gli interessi che matureranno sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, saranno destinati a rifinanziare i fondi di credito agevolato alle piccole e medie imprese. La novella diverrà operativa al momento dell’emanazione del decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri mediante il quale saranno definiti termini, condizioni e modalità di attuazione della nuova procedura, decreto che dovrebbe essere emesso entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della legge di Stabilità, ovvero entro il 30.4.2014.
Ringraziando i numerosi lettori che, dandoci fiducia, ci hanno sottoposto dubbi e quesiti molto interessanti, in attesa di ritrovarci al prossimo appuntamento con il 3° CONSIGLIO PER VENDERE CASA, Vi porgiamo gli auguri di BUONA PASQUA da parte di tutto lo staff della Quattropareti.
Giuseppe Fotia Remax Quattropareti
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