A.M.P.E. ASSOCIAZIONE MESSINESE DELLA PROPRIETA’ EDILIZIA
PER LA PROVINCIA DI MESSINA
La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite il seguente indirizzo e-mail: confediliziamessina@gmail.com. Tel./Fax: 090.770835 – 370.1318598
Rispondiamo alla sig.ra V. P. – Quesito:
Si chiede come bisogna comportarsi quando il proprietario di un immobile locato (abitazione locata per uso “studio medico”) con un contratto che, negli anni, è stato rinnovato tacitamente (ad ogni scadenza contrattuale) voglia recedere dal contratto per utilizzare l’immobile per proprio studio professionale.
Parere
Nelle locazioni di immobili adibiti ad uso professionale (durata 6+6), la legge distingue la disdetta alla prima scadenza, che può essere esercitata solo in presenza di specifici motivi, sanciti all’art. 29 della L. 392/78, e la disdetta alle scadenze successive. In quest’ultimo caso, si parla di disdetta “semplice” o a regime “libero”; per essa non è richiesta la motivazione, essendo sufficiente che rechi il contenuto inequivocabile della manifestazione di volontà contraria alla prosecuzione e alla rinnovazione del rapporto.
Il locatore potrà esprimere il diniego, dandone comunicazione al conduttore per iscritto, con lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza fissata per il rinnovo.
Si suggerisce, inoltre, di esaminare le clausole contenute nel contratto di locazione al fine di verificare, nello specifico, se le parti abbiano regolato diversamente la materia.
Rispondiamo al sig. A.L.– Quesito:
Nel 2011 veniva stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, in fase di completamento quanto alle divisioni interne ed agli impianti. Si chiede se sia legittima la pretesa dell’acquirente di ottenere la polizza decennale multipla, ancorché avanzata solo all’atto della stipula dell’atto notarile di definitivo trasferimento della proprietà (2015). Si fa presente che detto onere a carico del venditore non era stato previsto nel preliminare e che la parte acquirente è stata immessa nel possesso già nel 2012 ed ha ottenuto il certificato di abitabilità nel 2014.
Parere
L’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210” impone al costruttore l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
La garanzia assicurativa non è dovuta nei rapporti tra privati: sarà opportuno verificare se il costruttore sia o meno un operatore professionale; solo nel caso in cui il venditore agisca nell’esercizio di impresa, infatti, l’acquirente potrà pretendere la polizza decennale postuma.
Oggetto della garanzia sono gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo successivamente alla data del 21 luglio 2005 e solo se tali immobili siano, al momento della contrattazione, ancora da edificare o non siano ancora ultimati essendo in stato tale da non consentire il rilascio del relativo certificato di agibilità.
Pertanto, considerato che nel caso di specie l’immobile è stato promesso in vendita nel 2011(successivamente al 21 luglio 2005) in stato di ultimazione, e che senza il completamento dei lavori interni non sarebbe stato possibile ottenere il rilascio del certificato di abitabilità (avvenuto nel 2014), si ritiene legittima la richiesta avanzata da parte acquirente nei confronti del venditore professionista, che agisca nell’esercizio di un’impresa.
Rispondiamo al sig. P.S. – Quesito:
Un amministratore ha fatto eseguire nella proprietà condominiale dei lavori edili straordinari, per i quali ha chiesto ai condòmini un compenso del 10%. Tale richiesta è avvenuta dopo l’esecuzione dei lavori in questione e senza che vi sia stata una delibera al riguardo. Si chiede un parere in merito.
Parere
Se si tratta di lavori deliberati dopo il 18 giugno del 2103, trova applicazione la norma che prevede che il compenso debba essere analiticamente indicato (e accettato) all’atto dell’accettazione dell’incarico e ad ogni rinnovo.
Qualsiasi richiesta di somme ulteriori rispetto alla suddetta indicazione analitica non deve essere presa in considerazione dall’assemblea, ivi compreso il compenso per attività svolta in relazione a lavori di manutenzione straordinaria.
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