A.M.P.E. ASSOCIAZIONE MESSINESE DELLA PROPRIETA’ EDILIZIA
PER LA PROVINCIA DI MESSINA
La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite il seguente indirizzo e-mail: confediliziamessina@gmail.com. Tel./Fax: 090.770835 – 370.1318598
Rispondiamo al sig. L.A. – Quesito:
Si domanda se, nel caso di rifacimento della pavimentazione di un lastrico solare ad uso esclusivo che – deterioratasi nel tempo – causa infiltrazioni all’appartamento sottostante, la relativa spesa possa essere posta a totale carico del condomino che utilizza il lastrico in questione.
Parere
Salvo che sia diversamente previsto dal regolamento condominiale contrattuale, quando occorre rifare l’impermeabilizzazione di una terrazza di uso esclusivo, è pacifico che si applichi per la ripartizione delle spese, l’art. 1126 cod. civ., cioè 1/3 a carico del proprietario esclusivo del terrazzo e 2/3 a carico dei condòmini le cui proprietà sono comprese nella proiezione verso il basso del terrazzo stesso.
Il medesimo criterio si applica anche per le spese di rifacimento del pavimento dal momento che il ripristino o la riparazione dell’impermeabilizzazione non sarebbe possibile senza togliere il pavimento preesistente e l’impermeabilizzazione non potrebbe essere protetta se non venisse coperta con cappa ed un nuovo pavimento.
Logicamente, il nuovo pavimento deve essere del medesimo tipo e qualità preesistenti. Ove il proprietario desideri la posa di un pavimento di migliore qualità, sarà a suo intero carico la differenza di prezzo.
Alla stessa soluzione deve giungersi quando si tratti di riparare o sostituire il pavimento ammalorato, senza che ciò sia reso necessario da opere di impermeabilizzazione: non va dimenticato che la ratio dell’art. 1126 cod. civ. è ispirata alla presunzione che il degrado delle terrazze o lastrici di copertura, in ogni loro componente, sia dovuto per due terzi ai fattori naturali atmosferici e per un terzo all’uso di calpestìo del proprietario esclusivo.
Rispondiamo alla sig.ra P.D.– Quesito:
In un condominio in cui il costruttore ha ancora la proprietà di 12 unità immobiliari sulle 18 totali, si chiede se questi possa delegare una persona sola a partecipare alle assemblee.
Parere
Ciascun condomino non solo può, ma deve delegare una persona sola a rappresentarlo in assemblea, indipendentemente dal numero delle unità immobiliari di cui è proprietario.
Rispondiamo al sig. P.S. – Quesito:
Durante l’assemblea di un condominio, regolarmente convocata e costituita, dopo oltre 3 ore di discussione, non essendosi ancora esaurito l’esame del primo punto all’ordine del giorno, un condomino ha proposto di sospendere l’adunanza per riconvocarla a “data da destinarsi”. Anche se nel caso concreto tale proposta non è stata accolta, si chiede se la stessa potesse essere accettata.
Parere
L’assemblea è sovrana nel decidere le modalità dei propri lavori. Può quindi decidere anche di sospenderne lo svolgimento e rinviare per la prosecuzione ad altra data.
Tuttavia, in questo caso, l’amministratore dovrà inviare un nuovo avviso di convocazione ponendo all’ordine del giorno i soli punti sui quali non si è discusso e votato.
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