Ormai in vigore dal 18 giugno 2013, la riforma sul condominio (L. 11 dicembre 2012, n. 220), ha investito in maniera dirompente la figura dell’amministratore, potenziandone ruolo e responsabilità. L’intento del Legislatore è apparso da subito chiaro ai commentatori: professionalizzare l’amministratore, sollecitandone la preparazione e l’aggiornamento nell’interesse primario dei condomini.
Quanto ai requisiti, la normativa ha previsto per i nuovi amministratori – oltre al godimento dei diritti civili, all’assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni, alla mancata applicazione di misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione, alla mancata declaratoria di interdizione o inabilitazione ed al difetto di annotazione del proprio nominativo nell’elenco dei protesti cambiari – il possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado nonché l’assolvimento dell’obbligo di formazione iniziale e periodica in materia di amministrazione condominiale.
Fanno eccezione coloro che abbiano svolto attività di amministrazione per almeno un anno nel triennio precedente alla data di entrata in vigore della riforma o per coloro che amministrano il loro stesso condominio, per i quali sussiste comunque l’obbligo di formazione periodica.
Oltre alle persone fisiche, la riforma consente l’accesso alla carica di amministratore anche alle società; in questo caso, i requisiti di cui sopra dovranno essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati dell’attività di amministrazione dei condominii a favore dei quali le società prestano i servizi.
Circa i compiti e gli obblighi dell’amministratore post-riforma, le più significative novità riguardano:
a) gli obblighi assicurativi: “L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato ……..” (art. 1129, comma 3, c.c.);
b) di affissione dei dati di reperibilità dell’amministratore o, in mancanza dell’amministratore, di chi ne svolge le funzioni: “Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore”(art. 1129, comma 5, c.c.);
c)di far transitare le somme ricevute o erogate a qualunque titolo dal Condominio su un conto corrente specifico intestato al condominio, cui è correlato il diritto di “ … ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, (di) chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica” (art. 1129, comma 6, c.c.);
d) di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso;
e) dieseguire gli adempimenti fiscali e di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali d’assemblea contenenti le deliberazioni assunte e le sintetiche dichiarazioni dei condomini che ne facciano richiesta, oltre che i verbali delle assemblee che non si è riusciti a costituire per difetto delle maggioranze, e dei registri di nomina e revoca dell’amministratore;
f) di tenuta del registro di contabilità, anche con modalità informatizzate, mediante annotazione cronologica entro 30 giorni di tutti i movimenti in entrata e in uscita, e conservazione di tutta la documentazione inerente alla propria gestione;
g) di redazione del rendiconto annuale di gestione e di convocazione dell’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni;
h) di trasparenza nei confronti dei condomini sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle liti in corso.
Viene poi stabilito che l’amministratore, a pena di nullità, dovrà specificare all’atto della nomina o al suo rinnovo quale sia “analiticamente” il suo compenso. A tal fine, costituisce un valido aiuto l’apposito schema-tipo per la determinazione del compenso di amministratore predisposto da Confedilizia.
Ma a responsabilizzare ulteriormente l’amministratore concorre, indubbiamente, il potere di “censura” dei condomini, i quali possono chiedere la convocazione dell’assemblea per revocare il mandato all’amministratore che abbia omesso di provvedere all’apertura del conto corrente condominiale o che abbia commesso altre gravi irregolarità nella gestione.
E’ opportuno, dunque, munirsi degli strumenti necessari per potere assolvere al meglio il compito – tutt’altro che facile – di amministratore. Un ruolo di rilievo spetta alla formazione, che si presta a diventare non soltanto un passaggio obbligato alla luce della riforma, ma un vero e proprio strumento di supporto e punto di riferimento per gli amministratori, oltre che una risorsa per i condomini, i quali potranno contare su una figura professionale dotata della dovuta competenza.
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